Попередній договір купівлі продажу бізнесу: для чого потрібен і що в ньому прописати

Між домовленістю «по руках» і підписанням основного договору проходить від двох тижнів до кількох місяців: покупець перевіряє бізнес, продавець збирає документи. Весь цей час обидві сторони нічим не захищені, якщо немає попереднього договору. Матеріали про оформлення угод з готовим бізнесом публікує компанія business-broker.com.ua.

Коротка відповідь

Попередній договір регулюється статтею 635 Цивільного кодексу. Він зобов’язує сторони укласти основний договір у погоджений строк або конкретну дату. Форма встановлюється такою, як для основного договору, а якщо вона не встановлена – письмова. Для майбутнього продажу єдиного майнового комплексу потрібне нотаріальне посвідчення.

Навіщо він потрібен

Попередній договір вирішує чотири практичні завдання.

• Фіксує ціну. Продавець не підніме її, якщо з’явиться інший покупець
• Знімає бізнес з ринку на час перевірки, і покупець не витрачає час і гроші на перевірку об’єкта, який можуть продати іншому
• Задає рамки перевірки: які документи продавець зобов’язаний надати і в який строк
• Створює підставу для завдатку. Без зобов’язання, яке забезпечується, платіж ризикує бути квалифікованим як аванс

Важливо про строк

Поширене твердження, що попередній договір не може укладатись на строк понад один рік, походило зі статті Господарського кодексу. Господарський кодекс України втратив чинність 28 серпня 2025 року, тому посилатись на цю норму як на чинне загальне правило для нових угод некорректно.

Стаття 635 Цивільного кодексу загального максимального строку в один рік не встановлює. Сторони визначають строк або конкретну дату укладення основного договору самостійно.

Водночас затягувати не варто: зобов’язання припиняється за обставин, визначених частиною третьою статті 635, зокрема якщо основний договір не укладено в установлений строк.

Форма

• Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору
• Якщо форма основного договору законом не встановлена, попередній укладається письмово
• Для майбутнього продажу єдиного майнового комплексу, де основний договір підлягає нотаріальному посвідченню, попередній також посвідчується нотаріально
• Для продажу частки в ТОВ, де нотаріальне посвідчення основного договору за загальним правилом не обов’язкове, достатньо письмової форми

Що обов’язково прописати

Предмет майбутньої угоди

Максимально конкретно:

• Що продається: частка в статутному капіталі конкретного розміру, конкретний перелік активів або майновий комплекс
• Повні дані об’єкта: найменування товариства і його код у реєстрі, адреса ведення діяльності
• Що входить і що не входить до складу угоди

Ціна і порядок розрахунків

• Повна сума, зафіксована в конкретній валюті з порядком визначення курсу, якщо це потрібно
• Як рахуються товарні залишки: за фактом інвентаризації на день передачі
• Графік платежів
• Умови, за яких ціна може бути скоригована: наприклад, якщо перевірка виявить відхилення прибутку від заявленого

Строк і умови укладення основного договору

• Конкретна дата або строк
• Умови, за яких сторони зобов’язані укласти основний договір
• Умови, за яких зобов’язання припиняється без наслідків для сторін

Перевірка покупцем

• Перелік документів, які продавець зобов’язаний надати, і строк
• Право покупця на доступ до приміщення, облікової системи, перегляд первинних документів
• Строк, протягом якого перевірка проводиться
• Наслідки, якщо перевірка виявить суттєві розбіжності: конкретні цифри відхилення і механізм коригування ціни або відмови

Завдаток або аванс

• Пряме зазначення правової природи платежу
• Розмір і строк сплати
• Порядок зарахування в ціну
• Конкретні обставини, за яких сума повертається

Зобов’язання сторін на період до основного договору

• Продавець веде бізнес у звичайному режимі і не змінює суттєві умови: не розпродує обладнання, не звільняє ключових працівників, не розриває договори
• Продавець не веде переговорів з іншими покупцями
• Продавець не збільшує зобов’язання компанії
• Покупець дотримується конфіденційності
• Продавець зобов’язується повідомляти про суттєві події

Інше

• Відповідальність за невиконання
• Порядок вирішення спорів
• Обставини непереборної сили

Перед підписанням корисно ще раз перевірити адекватність ціни: порахувати її за українськими множниками можна через калькулятор оцінки бізнесу.

Наслідки ухилення

Необґрунтоване ухилення від укладення основного договору може спричинити відшкодування збитків, завданих простроченням.

Якщо умова про завдаток погоджена, застосовуються і наслідки за статтею 571 Цивільного кодексу: при вині покупця завдаток залишається продавцю, при вині продавця повертається разом з додатковою сумою в тому ж розмірі.

Чим попередній договір відрізняється від протоколу про наміри

Протокол про наміри без волевиявлення сторін надати йому силу попереднього договору обов’язку укласти угоду не створює. Якщо вам потрібна гарантія, потрібен саме попередній договір.

Типові помилки

• Обмежитись усною домовленістю на період перевірки
• Не описати предмет конкретно: «бізнес у місті N» не є визначеним предметом
• Не встановити строк укладення основного договору
• Не прописати, які документи продавець зобов’язаний надати
• Не передбачити, що робити, якщо перевірка виявить розбіжності
• Не зафіксувати зобов’язання продавця вести бізнес у звичайному режимі
• Посилатись на річний строк за втратившим чинність Господарським кодексом
• Назвати документ попереднім договором, але не дотримати форму, встановлену для основного
• Погодити завдаток без попереднього договору і розраховувати на його наслідки

Практична порада

Найчастіша причина конфліктів – не відсутність попереднього договору як такого, а розмиті формулювання в ньому. Фраза «якщо покупця не влаштує результат перевірки, завдаток повертається» виглядає як захист покупця, але фактично робить усю конструкцію беззмістовною: продавець знімає бізнес з ринку, а покупець може відмовитись у будь-який момент.

Працюючий підхід – конкретні числові критерії. Наприклад: якщо підтверджений середньомісячний прибуток за останні 12 місяців виявиться нижчим за заявлений більше ніж на 15%, покупець має право відмовитись і завдаток повертається, або сторони коригують ціну пропорційно.

Щоб зрозуміти, які умови вважаються стандартними на ринку, подивіться діючі пропозиції: компанія Go Deal Brokers веде найбільший в Україні телеграм-канал з продажу готового бізнесу «Продаж готового бізнесу GoDealBrokers». Конкретні формулювання під вашу угоду варто узгодити з юристом.

Головне

Попередній договір за статтею 635 Цивільного кодексу зобов’язує укласти основний договір у погоджений строк, фіксує ціну і знімає бізнес з ринку на час перевірки. Форма така сама, як для основного договору. Загального обмеження в один рік стаття 635 не встановлює, а посилання на Господарський кодекс застаріле: він втратив чинність 28 серпня 2025 року. Головна умова якісного попереднього договору – конкретні числові критерії того, за яких обставин сторона може відмовитись.